INVESTIR EN FRANCE

Investissement mobilier

Arc de triamphe

Deux façons de percevoir dans le temps des plus-values éventuelles :

Soit immédiatement, en spéculant sur les actions, soit à terme avec les obligations ou les dépôts à terme.

Une politique pour stimuler l'économie.

En 1992 le gouvernement français a décidé de créer un compte spécifique aux investissements mobiliers, le Plan d'Epargne en Action (PEA) pour réactiver l'économie du pays en incitant les français à investir dans les entreprises privées (produits mobiliers) avec un but précis. Les produits mobiliers éligibles au PEA étant limités aux actions cotées ou non cotées françaises ou de la communauté européenne.

PEA et NISA

Au bout de 5 ans de détention du PEA, les plus-values réalisées à l'intérieur du PEA et encaissées sont fiscalement exonérées de taxation au titre de l'IR. Le plafond d'investissement autorisé sur un PEA est de 150 000 € par personne et de 300.000 € pour un couple marié, soumis à imposition commune.

Arc de triamphe
Arc de triamphe

Investissement immobilier

Paris

Quand on veut investir dans de l'immobilier sis en France, il est obligatoire de recourir aux services d'un notaire. Le notaire est le garant de la sécurité juridique des actes qu'il rédige et dont il porte la responsabilité. Le notaire intervient dans tous les actes de la vie civile (mariage, donation, sucession, achat et revente d'immobilier ...).

La charge de Notaire en France

L'histoire de cette charge remonte à 1597. C'est Henri IV qui a attribué la charge d'administrer les archives aux notaires (rédacteurs des documents). En 1696 Louis XIV a accordé aux notaires le droit d'apposer le sceau royal ; ils deviennent les suppléants de l'état pour la rédaction des documents officiels, comme c'est toujours le cas aujourd'hui. En 1791, le premier consul, devenu Napoléon Premier, en a précisé le statut particulier : Tout à la fois fonctionnaire d'Etat et professionnel libéral indépendant. Ce statut a été promulgué le 16 mars 1803.

Paris
Paris

Chimera
Chimera

La France, pays de formalités

La France est connue dans le monde entier pour son administration paperassière. Les minutes du jugement de Jeanne d'Arc sont encore bien conservées. Les actes rédigés par les notaires sont conservés pendant une centaine d'années. Une fois l'acte rédigé, signé et enregistré par le notaire au service des hypothèques, la propriété du bien est protégée contre toute tentative de détournement.

Frais de notaire : impôts en grande partie

Le notaire perçoit des émoluments sur tous les actes répertoriés et tarifés par décret d'Etat, ainsi que des honoraires libres relatifs aux actes non répertoriés; il recouvre par ailleurs certaines taxes pour le compte de l'état, dont les droits d'enregistrement qui constiruent l'essentiel des "frais de notaire".

Un système notarial sécurisé

Le notaire peut agir en tant qu'agent immobilier ; un quart des transactions entre particuliers se font ainsi sans passer par une agence immobilière classique. Les parties ayant trouvé un accord sur la chose et le prix et autres conditions, elles confient leur affaire au notaire dont l'intervention élimine tout risque de contentieux, tant financier que juridique. ceci a conduit à une augmentation considérable du nombre de transactions entre les particuliers au cours de ces vingt dernières années.

Chimera

Exception française

appartements

Outre le système notarial, il est une autre spécificité française qui nécessite un éclaircissement, c'est le droit de PROPRIÉTÉ, divisé en trois composantes :

  1. USUS = droit d'usage et d'habitation (ex : j'habite ma résidence principale)
  2. FRUCTUS = droit de perception des fruits (ex : je touche des loyers d'un bien que je détiens et que j'ai donné en location)
  3. ABUSUS = droit d'aliéner (ex : j'apporte un bien que je possède en garantie d'un emprunt)

L'USUFRUIT est la réunion de l'USUS et du FRUCTUS; il appartient à l'Usufruitier; il peut être viager et s'éteint au décès de l'Usufruitier ou temporaire et s'éteint alors au terme de la durée fixée lors du démembrement et qui ne peut excéder 30 ans.

l'ABUSUS appartient au Nu-propriétaire

Transmission de patrimoine, une bonne solution : le recours au démembrement pour minorer les droits de donation et de sucession

Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en USufruit d'une part et Nue-Propriété de l'autre.

Transmission de la pleine propriété par extinction de l'usufruit (viager ou temporaire)

De son vivant, le propriétaire démembre, conserve l'Usufruit et donne la Nue-Propriété, souvent à son (ses) héritier(s). Au décès de l'Usufruitier, le(s) Nu-propriétaire(s) recouvre(nt) la pleine propriété sans frottement fiscal (CGI art. 1133). Les droits de donation, assis sur la valeur de la nue-propriété peuvent même avoir été payés par le donateur sans que cela ne constitue une donation supplémentaire au sens fiscal.

appartements

Donation entre vifs, répartition des valeurs US/NP en fonction de l'âge du donateur (CGI art. 669)

  • Abattement en ligne directe reconstitué tous les 15 ans : 100 000 €
  • l'abattement vient en déduction de l'assiette soumise aux droits de donation
Usufruit
(parent)
Nue propriété
(enfant)
de 40 ans à 50 ans 60% 40%
de 51 ans à 60 ans 50% 50%
de 61 ans à 70 ans 40% 60%
de 71 ans à 80 ans 30% 70%
de 81 ans à 90 ans 20% 80%
91 ans et plus 10% 90%

Exemple

Si une personne âgée de 60 ans (en rouge dans le tableau ci-dessus) acquiert un bien dans Paris et fait dans la foulée donation de son vivant de la nue-propriété à son enfant unique, le montant total à débourser pour l'acquisition suivie de la donation avec réserve d'usufruit sera le suivant :

Prix du bien 500 000 €
Frais de notaire évalués 37 500 €
Valeur de la NP : 50% de 500.000 € - 100.000 €
Droit de donation selon barème en vigueur
150 000 €
28 194 €
Total 565 700 €

Une fois les deux opérations faites, l'acquéreur donateur a acquitté la totalité des droits dus. L'acquisition et la donation peuvent s'effectuer concomitamment ou être espacées.
Les frais de notaire relatifs à l'acquisition sont de l'ordre de 7,5 % dans l'ancien et d'environ 3 % pour les constructions neuves. Il y a de légères différences en fonction des régions.

En l'absence de donation avec réserve d'usufruit, les droits de succession sur 500.000 € seraient de 98.194 € à régler par l'enfant héritier en lieu et place des 28.194 € déjà réglés par le donateur, ceci en supposant que l'appartement n'ait pas pris de valeur depuis l'achat et que les droits de mutation à titre gratuit n'aient pas augmenté... On voit ici tout l'intérêt de la donation avec réserve d'usufruit en prolongement de l'acquisition.

Investissement en acquisition de droits démembrés

Sur le marché immobilier français, on peut trouver des biens immobiliers neufs ou réhabilités pour lesquels le système du démembrement est appliqué à l'origine. L'investisseur peut alors acquérir la nue-propriété d'un bien pour à peine plus de la moitié de son prix, l'usufruit étant acquis par un bailleur social pour une période de 13 à 15 ans. A l'extinction de la période d'usufruit temporaire fixée par exemple au départ à 15 ans, l'investisseur devient plein propriétaire sans frottement fiscal.

Doublement en 15 ans !

Au cours de ces 15 ans, le bien peut prendre en moyenne une plus-value annuelle de 1 à 1,5 % (emplacement et gestion corrects). Pour un investissement de 80 000 € à l'achat de la NP d'un bien estimé à 140 000 € (en PP) , on devient propriétaire à terme d'un bien d'une valeur de 167 000 € à 183 500 €. Malgré le paiement des taxes, sur la période l'investissement a plus que doublé.

Tour Eiffel et de la sculpture
LYON
180 000 € 63,05 m2
immeubles de Lyon
PARIS
à partir de 200 000 € Studio 28 m2
immeubles de Paris
Raison sociale
PARIS-TOSHI S.A.S.
Date de création
mai 2014
Capital social
10 000 €
Président Directeur Général
Emi ASAYAMA
SIRET
802 379 263 00014
N° Carte de Transaction
T15617
N° d'immatriculations ORIAS (Conseiller en Investissement Financier)
14004352
N° contrat Responsabilité Civile Professionnelle (activités Transactions immobilières CIF)
COVEA RISKS 120 140 495
Siège social
24, rue du Dr. Germain Sée 75016 Paris France
Téléphone
+ (33) 01 45 25 58 93
Portable
+ (33) 06 12 05 11 42
Site
www.paris-toshi.com