Viager

Investissement typiquement français

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Nous vous présentons un investissement basé sur le principe d'achats mutualisés de biens immobiliers payés en viager ou pas...

Qu'est-ce que le paiement viager ?

Le terme « viager » vient de « viage », qui signifie en vieux français « temps de vie ». La vente en viager procède avant tout d'un contrat de vente classique. L'aspect viager ne concerne que le mode de règlement du bien qui peut être vendu libre de toute occupation, ou dont le vendeur peut se réserver le simple Usage (il y habite) ou l'Usufruit (il y habite ou il le loue).

L'aléa viager porte sur le coût final d'acquisition dans la mesure où le règlement est effectué pour partie par le versement d'une rente viagère versée jusqu'au décès du vendeur. C'est le versement de cette rente viagère qui fait que la vente va également rentrer dans le champ du droit des contrats aléatoires (articles 1968 - 1983 du Code Civil).

Attention : dans l'inconscient collectif "acheter en viager" signifie devoir attendre le décès du vendeur pour pouvoir récupérer le bien !! La formule présentée vous prouvera le contraire !!

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appartements de luxe
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Quelle origine ?

Le viager existe depuis longtemps. Les Romains et les Grecs utilisaient déjà le viager. Il disparaît, puis réapparaît au Moyen Age après plusieurs siècles. La rente viagère se répand et devient un instrument de crédit. Au début du 19 ème siècle, Napoléon lance la rédaction du Code Civil qui traite du contrat de « rente viagère » dans le Livre troisième, Titre XII, Chapitre II articles 1968 à 1983.

Principe du viager occupé classique

Le principe du viager est simple. Dans le cadre d'une transaction, en règlement du prix convenu entre les parties, l'acquéreur « débit-rentier » verse au vendeur « crédit-rentier » un bouquet à la signature du contrat et une rente viagère sa vie durant. L'aléa porte sur la durée de versement de la rente viagère c'est-à-dire sur le coût final d'acquisition.

Le viager s'apparente à la plus ancienne « retraite » du monde ; c'est une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant essentiellement aux besoins des séniors désirant augmenter leur pouvoir d'achat tout en restant chez eux le plus longtemps possible.

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Avantages de vendre en viager occupé

Les seniors ayant recours au viager disposent de revenus réguliers et « sécurisés » à vie. Vendre son bien immobilier en viager permet d'augmenter immédiatement sa trésorerie par le biais du bouquet et ses revenus par le biais de la rente viagère, revenu supplémentaire aux pensions de retraite versées jusqu'à la fin de ses jours et éventuellement réversibles une fois sur la tête d'un tiers (principalement le conjoint survivant).

Signalons en sus que le vendeur en viager occupé peut, sauf convention contraire, ne plus payer de taxe foncière et de charges liées aux gros travaux de réparations (art. 605 et 606 du CC), dépenses laissées à l'acquéreur.

Le viager permet aussi de rendre liquide tout ou partie de la succession afin de l'aménager, voire de la vider en totalité...

Inconvénients de vendre en viager occupé

Un acquéreur pour une cinquantaine de vendeurs ... d'où de fortes négociations induisant des niveaux de bouquets et de rente relativement faibles.

Difficultés en cas de non-paiement de la rente ; résolution par voie judiciaire (coût et durée)...

Rente viagère fiscalisée pour le vendeur (assiette dégressive en fonction de l'âge)


Avantages pour l'acquéreur d'un bien en viager occupé

Le « bouquet » permet d'acquérir immédiatement un bien dont la valeur lui est 3 à 5 fois supérieure sans concours bancaire.

La « rente » est déterminée selon la valeur "décotée" du bien, l'espérance de vie du vendeur et le montant du bouquet versé.

« Bouquet » et « rente » sont très largement négociables car 1 acquéreur pour 50 vendeurs...

Que vend-t-on et qu'achète-t-on en viager occupé classique

Le vendeur occupant se réserve un Droit d'USufruit (DUS)

  1. L'acheteur acquiert la nue-propriété
  2. Il ne peut qu'attendre le décès du vendeur occupant pour prendre possession du bien
  3. Pari sur la mort du vendeur occupant ; frein psychologique énorme

Conséquences : « nouveau viager » proposé par notre partenaire

Le vendeur occupant se réserve un simple Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) qui correspond à l'USUS.

  1. L'acheteur acquiert alors la pleine propriété grevée d'un simple DUH
  2. Il prend possession du bien dès le départ du vendeur occupant pour toutes causes (ex : départ en maison de retraite)
  3. Pari sur le départ et non plus sur la mort (achat éthique à vocation sociale)

Remplacement de la réserve du DUS par une réserve de DUH

Mutualisation des achats pour lisser l'aléa sur la durée de versement, non pas d'une seule rente mais de 20, 30, 40 rentes et plus.

St Tropez

Historique succinct du viager en France

Sous les empires babylonien, égyptien et romain, le viager existait déjà. Il permet de transmettre ses biens à un tiers lors de son décès ou d'effectuer une donation de terres.

876Charles II introduit le viager dans le droit du Royaume.
1657Première table de mortalité réalisée par Christian Huygens. Premier calcul arbitraire de rentes viagères effectué par Jean Witt.
1661Edit royal limitant la vente en viager aux biens entre particuliers.
1662Traité de Montmartre. Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus.
1787Création de la Compagnie Royale d'Assurance.
1804Entrée en application du Code Civil légiférant le viager (articles 1968 à 1983).
1815L'Impératrice Marie Louise, épouse de Napoléon, devient, suite au Congrès de Vienne, Duchesse de Parme à titre viager.
1841Le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend en viager l'Ile de France contre une rente de 1000 piastres.
1861Création de la caisse nationale des retraites pour la vieillesse.
1934Charles de Gaulle et son épouse achètent en viager leur résidence à Colombey- les-Deux-Églises.

Avertissement concernant le produit qui va vous être présenté plus avant.

La présentation détaillée des supports d'investissements suppose que vous ayez le statut d'investisseur « professionnel » selon les critères définis dans le RGAMF (Règlement Général de l'Autorité des Marchés Financiers).

Vous déclarez ainsi être un investisseur professionnel, ou à défaut d'avoir le statut d'investisseur professionnel, vous demandez expressément à être considéré comme investisseur professionnel et traité en tant que tel en application de l'article 314-6 du RGAMF. En particulier vous renoncez en parfaite conscience et connaissance de cause, à toutes les mesures de protection liées au statut d'investisseur non professionnel. Cela ne vaut que pour les supports qui vont vous être présentés et dans le cadre d'une éventuelle souscription qui serait de toute façon soumise au formalisme ad hoc..

Port de Cannes

PRESENTATION des Fonds VIAGEFI LIMITED

VIAGEFI 6 LIMITED est agréé par l'autorité Financial Conduct Authority sous les numéros 659688 et 659694
en tant que Fonds d'Investissement Alternatif autogéré (AIFMD)

L'investissement ne présente aucune garantie en capital, ni en taux de rendement ; il est réservé à un cercle restreint d'investisseurs et n'est accessible qu'à partir de 50.000 € de souscription.

Le fondateur de VIAGEFI, s'étant intéressé au viager occupé classique, il a identifié les freins à ce type de transaction et a conçu VIAGEFI afin de satisfaire à la fois vendeurs et acheteurs.

VIAGEFI n'acquiert que des immeubles à Paris ou sur la Côte d'Azur à des vendeurs occupants qui ont en moyenne 80 ans. VIAGEFI se voit proposer plusieurs dizaines de biens par semaine et peut se permettre de faire du « stockpicking » réalisant ainsi de très belles acquisitions dans des conditions qui font qu'un bien revendu 100 aura couté entre 30 et 55 au jour du départ de l'occupant, laissant ainsi un bénéfice brut entre 70 et 45 qui permet d'acquérir 2 voire 3 nouveaux biens.

Dès le départ du vendeur, par décès ou par départ en maison de retraite, VIAGEFI vend le bien au prix du marché et réinvestit le produit de la vente, net de fiscalité, dans le rachat de nouveaux biens immobiliers selon le même principe.

Le patrimoine s'accroit ainsi de manière mécanique au fil du départ des occupants.

Caractéristiques des fonds VIAGEFI

VIAGEFI a créé le premier fond VIAGEFI 1 LTD le 28/09/2009 et depuis lors les 4 autres fonds VIAGEFI 3 LTD, VIAGEFI 4 LTD, VIAGEFI 5 LTD et VIAGEFI 6 LTD en cours de collecte à ce jour.

Le capital social standard est de 6.500.000 €, représenté par 6.500 parts de 1.000 € unitaire, sauf pour VIAGEFI 5 LTD qui a un capital de 15.000.000 €.

Constitution d'un patrimoine immobilier en pleine propriété avec réserve de DUH.

Port de Nice

Résultat et Performance

VIAGEFI 1 LTD, immatriculé au RCS d'Aix-en-Provence en date du 14/09/2010
Valorisation au 31/12/2014 : 1 000 € 1.517 € hausse de 51,7 %

VIAGEFI 3 LTD, immatriculé au RCS d'Aix-en-Provence en date du 15/10/2012
Valorisation au 31/12/2014 : 1 000 € 1.136 € hausse de 13,6 %

VIAGEFI 4 LTD, immatriculé au RCS d'Aix-en-Provence en date du 25/04/2013
Valorisation au 31/12/2014 : 1 000 € 1.310 € hausse de 31,0 %


Quelle rentabilité

Chaque année le patrimoine immobilier de chaque fonds VIAGEFI LTD est évalué par un expert en évaluation immobilière agréé près la Cour d'appel d'Aix-en-Provence. L'évolution annuelle de l'ensemble du patrimoine est constatée et participe à l'évaluation de la part ; évaluation présentée en AG des investisseurs et entérinée par eux.

Qualité de l'immobilier !!

Quelle liquidité

A partir de la troisième année, les associés peuvent vendre leurs parts de gré à gré.
A ce jour seuls quelques investisseurs ont désiré céder tout ou partie de leurs parts et l'ont fait sous des délais relativement courts. Les parts ont d'ailleurs été rachetées par des investisseurs en place prouvant ainsi leur engouement pour cet investissement.

Attention cependant car la liquidité n'est pas garantie par VIAGEFI.

Rapidité des transactions !!

Quelle sécurité

La stratégie de VIAGEFI  est de n'acquérir de l'immobilier que sur Paris ou la Côte d'Azur, régions qui gardent une très forte attractivité tant pour les investisseurs français qu'étrangers.

Sûreté de la « pierre » bien acquise et bien placée !!

Les « secrets » de VIAGEFI

  • VIAGEFI n'est pas une agence immobilière mais un véritable acheteur fédérant des investisseurs désirant tirer parti des opportunités d'achats en viager immobilier occupé avec simple réserve de DUH sur Paris et la Côte d'Azur.
  • VIAGEFI règle cash et, vu le nombre de biens à vendre, VIAGEFI est de plus en plus sollicité. VIAGEFI peut ainsi négocier des conditions d'acquisition optimum, d'autant que le niveau de sécurité apporté aux vendeurs est très élevé.
  • En sus du paiement en viager (avec bouquet et rente viagère), VIAGEFI achète également des biens occupés en Achat à Terme (1ère mensualité importante plus N mensualités déterminées en nombre et montant) ou en Achat au Comptant (un versement unique), achats toujours effectués avec simple réserve de DUH. Le vendeur occupant peut ainsi choisir la formule de paiement qui lui convient le mieux.
  • Tous les fonds VIAGEFI sont agréés et régulés par le Financial Conduct Authority (FCA) en tant que Fonds d'Investissement Alternatif autogéré.
  • Un intranet dédié au investisseurs leur permet de suivre la vie de leur(s) fond (s) en quasi temps réel, sachant de surcroit que tous les documents officiels sont à leur disposition au siège. Des reportings trimestriels sont réalisés et disponibles en ligne.
  • Les souscriptions sont ouvertes tant aux personnes physiques qu'aux personnes morales.

VIAGEFI est toujours en recherche de biens de qualité occupés à acquérir sur Paris ou sur la Côte d'Azur avec simple réserve de DUH.

N'hésitez pas à nous contacter.

Port
Plage
baie

Raison sociale
PARIS-TOSHI S.A.S.
Date de création
mai 2014
Capital social
10 000 €
Président Directeur Général
Emi ASAYAMA
SIRET
802 379 263 00014
N° Carte de Transaction
T15617
N° d'immatriculations ORIAS (Conseiller en Investissement Financier)
14004352
N° contrat Responsabilité Civile Professionnelle (activités Transactions immobilières CIF)
COVEA RISKS 120 140 495
Siège social
24, rue du Dr. Germain Sée 75016 Paris France
Téléphone
+ (33) 01 45 25 58 93
Portable
+ (33) 06 12 05 11 42
Site
www.paris-toshi.com